上海的楼市最近有点让人看不懂。就拿嘉定新城来说，泰富又一城的二手房，2025 年 6 月有套房源成交价 3.4 万 / 平方米，最新的也才 3.7 万 / 平方米。可旁边的新盘 “保利光合上城”，备案价却在 5.1-5.3 万 / 平方米。同样的地段，差不多的配套，一套 100 平米的房子，买新房要比买二手房多花一百多万，这钱花得值不值，成了很多人纠结的事儿。
再看中信泰富又一城，2021 年的时候，成交均价能到 5.2 万 / 平方米，现在价格降了不少。对于这种变化，开发商有自己的说法，“保利光合上城” 的销售顾问觉得，他们的户型设计、社区配套都是最新的，二手房没法比。但购房者王先生有自己的盘算：“多花 170 万，按 4% 的年化收益算，存银行一年利息就有 6.8 万，够租一套同地段的大三居了。”
在链家的购房者论坛上，大家吵得挺凶。有人觉得新房品质好，值这个价；也有人觉得，花这么多溢价买个新楼盘，跟买个钢筋水泥的新盒子没啥区别。
顾村的上城院子也挺有意思。2016 年拿地的时候，楼板价就 3.2 万 / 平方米，当时开发商喊着要做 “新中式高端社区”，2021 年的时候，高层毛坯房能卖到 4.8 万 / 平方米。可现在，这里的二手精装房成交价才 3.7 万 / 平方米。算上装修和资金成本，这价格其实比开发商拿地的成本还低了。
链家顾村门店的中介小李说：“当年买这小区新房的业主，现在卖一套亏一套。可新顾城那边的新盘，还在宣传品质升级，报价 5.2 万 / 平方米，上周也就成交了 2 套。”
对于这种情况，业内看法也不一样。易居研究院的报告里提到，二手房价格已经反映了真实的供需情况，新房定价有点太乐观了。但某头部房企的营销总监不这么认为，他觉得不能只看单价，新盘的得房率、智能化配置都是老小区比不了的，长期来看还有升值空间。
松江新城的房价差异更明显。保利西子湾 2025 年 7 月二手房成交均价 3.7 万 / 平方米，2021 年最高的时候能到 5.6 万 / 平方米，降了不少。但不远处的叠墅新盘 “国贸鹭原”，备案价高达 6.8 万 / 平方米。
购房者张女士在业主群里问：“同样的地段，二手房 3.7 万，新房 6.8 万，这 3.1 万的差价买的是什么？” 群里马上就热闹起来，有人觉得新房的铝板外立面、恒温泳池这些配置值这个价；也有人拿出得房率数据，二手房 85%，新房 72%，觉得花更多钱买更小面积不划算。
泗泾板块也是如此。丽水豪庭等小区的二手房成交价稳定在 2.8 万 / 平方米，而新盘 “中建大公馆” 备案价 4.5 万 / 平方米。一位房产博主在抖音上吐槽这种情况，视频点赞量超 10 万，看来很多人都有类似的疑问。
不过，内中环的房价情况相对平稳些。普陀万里的中环花苑，2025 年 6 月成交均价 6.3 万 / 平方米，附近的桃浦新盘 “宝华紫薇花园” 备案价 7.5 万 / 平方米，差价 1.2 万 / 平方米，大家觉得还比较合理。
中原地产的分析师在研报里说，内中环土地稀缺，新房二手房价差合理。但外环外新房去化率只有 65%，还维持高价，有点赌政策会宽松的意思。
这种情况让购房者很为难，买外环外的新房吧，怕以后降价成了 “接盘侠”；买二手房吧，又担心房子品质跟不上。松江新城的中介小王说：“我上周带了 10 组客户看房，7 组最后选了二手房。他们觉得二手房价格实实在在，比开发商宣传的更靠谱。”
现在上海二手房日均成交量有 1200 套左右，这数据能反映出市场的一些真实想法。那些价格偏高的新房，就像悬在市场上的 “堰塞湖”。大家都在看，在 3.7 万 / 平方米的二手房面前，5.3 万 / 平方米的新房能维持多久。
其实，买房子终究是件大事，每个人的需求和想法都不一样。有人看重新房的品质和新设计，有人更在意二手房的性价比和实际价格。不管怎么选，多看看、多比较，总能找到适合自己的。你要是在上海，面对这样的房价情况，会怎么选呢？不妨多了解下各个楼盘的实际情况，再做决定也不迟。
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